НЕДВИЖИМОСТЬ В КИТАЕ

- Кризис, безусловно, оказал влияние на цены на недвижимость в Китае. Первоначально, цены на недвижмость упали в тех городах, в которых в последнее время до середины 2008г. наблюдался их очень высокий рост: в Пекине и Шанхае от 10% до 30%, в Гуанчжоу на 20%. В менее крупных городах цены на недвижимость изменились не так существенно. В связи с этим китайским правительством была создана особенно благоприятная ситуация для вложения средств в китайскую недвижимость иностранцами: 1) в большинстве провинций Китая отменены ограничения на приобретение недвижимости иностранцами; 2) существенно снижены ставки налога на недвижимость, в том числе при приобретении дополнительной недвижимости; 3) Правительство Китая всемерно поддерживает спрос на жилую недвижимость, а, учитывая большое количество желающих приобрести жилье (квартиры), цены на недвижимость в Китае стремительно поползли вверх.

С конца весны 2009 года вновь возобновилась активность на рынке недвижимости в Китае и цены стали вновь расти, причем довольно существенными темпами. Специалисты советуют не откладывать приобретение недвижимости в Китае.

По данным Национального бюро статистики КНР, в первые пять месяцев 2009 года объем продаж недвижимости в Китае по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 45,3%, до 146 млрд долл. (в первые четыре месяца рост составил 35,4%). В то же время приток инвестиций в недвижимость в Китае увеличился на 6,8%, причем этот показатель также динамично прогрессирует: еще в апреле прирост составлял 4,9%.

Ниже прилагаются данные статистики продаж недвижимости в Китае за первые 5 месяцев 2009г.:

В ноябре 2009 года продажные цены на рынке недвижимости в 70 крупных и средних городах Китая повысились на 5,7 процента по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Темпы роста оказались на 1,8 процентного пункта выше, чем в октябре с.г. Такая информация поступила из Государственного статистического управления КНР.

Согласно статистике, в ноябре цены на новое жилье в данных городах выросли на 6,2 процента в сравнении с аналогичным месяцем прошлого года, на вторичное жилье - на 5,5 процента. В частности, в ноябре рост цен на новое жилье в Пекине, Шанхае и Гуанчжоу составило соответственно 8, 7,4 и 14,7 процента, а цены на вторичное жилье в этих мегаполисах повысились соответственно на 1, 5, 1 и 1 процент.

Статистика также показывает, что в январе-ноябре 2009 года общая сумма инвестиций в освоение недвижимости в Китае достигла 3 трлн 127,1 млрд юаней /1 долл США = 6,83 юаня/, увеличившись на 17,8 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Темпы роста оказались на 1,2 процентного пункта выше, чем в первые 10 месяцев с.г. При этом общая площадь проданных коммерческих помещений составила 752,03 млн кв. м. /с приростом на 53 процента/, объем их продаж достиг 3 трлн 598,7 млрд юаней с ростом на 86,8 процента.

По результатам декабря 2009 года, в 70 крупных и средних городах КНР был зафиксирован рост цен на уровне 7,8% по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. и еще на 1,5% по сравнению с ноябрем 2009 г. В пятерку городов с наиболее быстрым ростом цен на новые жилые дома вошли Гуанчжоу (+19,9%), Цзиньхуа (+14,9%), Шэньчжэнь (14,3%), Хайкоу (13,4%) и Пекин (+13,2%). Лишь в одном из 70 городов, Таншане, цена на жилье упала на 2%. В то же время, цена на офисные здания увеличилась в Китае в среднем на 6,4%, на бизнес-центры – на 2,7% (по сравнению с декабрем 2008 г.).

В январе этого года продажные цены на рынке недвижимости в 70 крупных и средних городах Китая повысились на 9,5 процента по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Темпы роста оказались на 1,7 процентного пункта выше, чем в декабре 2009 года. Такие статистические данные опубликовали сегодня Государственный комитет по делам развития и реформ и Государственное статистическое управление КНР.

По статистике, в минувшем месяце цены на новое жилье в этих городах выросли соответственно на 11,3 и 1,7 процента по сравнению с январем и декабрем 2009 года, на экономически доступное жилье -- на 1 и 0,2 процента, на простые коммерческие квартиры -- на 13 и 1,5 процента.

В январе этого года цены на рынке вторичного жилья повысились на 8 процентов по сравнению с тем же месяцем прошедшего года. Темпы роста были на 1,2 процентного пункта выше, чем в декабре 2009 года. Подорожание нового жилья по сравнению с аналогичным периодом 2009 года было отмечено в 69 городах, по сравнению с декабрем прошлого года -- в 64 городах.

- Право частной собственности на такие объекты недвижимости, как квартира, жилой дом, дача и иные объекты строительства, в Китае признается. Другое дело с правом частной собственности на землю. Согласно законодательству КНР вся земля является государственной собственностью. Это связано с ограниченностью территории, пригодной для размещения объектов строительства и большой численностью населения Китая. При покупке недвижимости или строительстве объектов недвижимости в Китае земельный участок предоставляется в долгосрочное пользование: для жилых помещений (квартир и жилых домов) – 70 лет, для коммерческой недвижимости – 50 лет. По истечении этого срока право пользования земельным участком продлевается.

В результате регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Китае покупатель получает два документа:

- Существует несколько вариантов оплаты приобретаемой недвижимости:

- Органами власти провинций Китая устанавливаются ставки государственного сбора, который взимается при регистрации договора купли-продажи недвижимости. В большинстве провинций Китая он составляет 3% от стоимости (цены) приобретаемой недвижимости. В некоторых провинциях данный сбор отменен в целях стимулирования приобретения недвижимости гражданами Китая. Существуют и некоторые другие сборы, но их величина невысока.

С 1 ноября 2008 года налоговая нагрузка на сделки с недвижимостью была снижена. Пошлина за регистрацию, ранее составлявшая 3% от цены недвижимости, была отменена, налог за заключение договора снижен до 1% на недвижимость площадью менее 90 квадратных метров. Всего налоги и сборы составляют 3,1% от стоимости недвижимости. Отменен налог при продаже недвижимости менее чем через 5 лет после ее покупки.

Налоги и сборы при приобретении/продаже недвижимости в Китае устанавливаются провинциальными органами власти, поэтому в каждой провинции ситуация с уплатой указанных расходов индивидуальна.

- В Китае информация по объектам недвижимости общедоступна, поэтому проблемы мошенничества на рынке недвижимости не стоят так остро, как, скажем, в Москве. Кроме того, при сопровождении сделки за «юридическую чистоту» отвечают соответствующие специалисты (риэлторы, юристы), это сводит к минимуму все возможные риски.

- В настоящее время Правительство Китая озабочено проблемой обеспечения жильем граждан Китая. С этой целью расходы на содержание недвижимого имущества постоянно снижаются. Хотя необходимость введения данного налога постоянно обсуждается на самом высшем уровне, до настоящего времени такого налога в Китае не введено.

- В Китае при описании площади квартир используется два понятия: "строительная площадь" и "используемая (полезная) площадь". "Строительная площадь" включает в себя как "полезную площадь", так и площадь, занятую стенами помещения (площадь (пол), на которой стоят стены (вертикально)). "Полезная площадь" - это площадь без того пространства, которое занято стоящими на нём стенами. Как правило, при продаже и ином отчуждении квартиры в Китае указывается именно "строительная площадь".

Жилая недвижимость в Китае делится на 2 категории:

Старые жилые дома (преимущественно сданные до 2000 года), и недавно построенные комплексы (после 2000 года). Жилая недвижимость в старых домах, несмотря на демократические цены не представляет особого интереса для покупки и дальнейшего их использования в любом качестве (площади преимущественно маленькие, без особых удобств, без лифтов, отделка некачественная и т.д.). Новое жильё отличается большими просторными комнатами, как правило, с качественной отделкой, несколькими лоджиями и прочими преимуществами.

- До июля 2006 года китайское правительство не вводило строгого ограничения для иностранцев в покупке недвижимости. При представлении действующего паспорта и соответствующих документов любой иностранец мог купить недвижимость в Китае. Но в июле 2006 года шесть министерств и комитетов Госсовета Китая совместно обнародовали новое постановление о покупке недвижимости в Китае (Замечания Министерства строительства КНР, Министерства коммерции КНР, Государственного комитета КНР по развитию и реформе, Народного Банка Китая, Главного управления Промышленно-торговой администрации КНР и Государственного управление валютного контроля по вопросам регулирования и порядка доступа иностранного капитала на рынок недвижимости № [2006]171 от 11.07.2006г.). Согласно новым положениям, филиалы и представительство иностранных предприятий и организаций в Китае (за исключением предприятий, занимающихся с санкции китайского правительство риэлтерскими операциями) и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае более 1 года, имеют право покупать недвижимость в Китае для собственного пользования, причем на свое настоящее имя и фамилию. Заграничные предприятия и организации, не имеющие филиалов или представительств в Китае, и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае менее 1 года, не имеют права покупать недвижимость в Китае.

Однако эти ограничения в приобретении недвижимости в Китае легко обходятся совершенно законными действиями (прим. - ООО "Лигал Уэй).

Как было отмечено выше, финансово-экономический кризис внес коррективы в политику Китая, направленную на ограничение иностранных инвестиций в недвижимость Китая. В целях стимулирования спроса на недвижимость в Китае во многих городах отменены вышеупомянутые ограничения на приобретение недвижимости.

Так, городское Правительство Пекина сняло ограничения на покупку недвижимости в столице КНР иностранцами, введенные в 2007 году.

Данная мера обусловлена сокращением объемов прямых иностранных инвестиций в страну.

В позапрошлом году власти Пекина наложили ограничения на приобретение недвижимости всех типов иностранцами, а также ввели требования, согласно которым зарубежные покупатели должны были прожить в стране не менее 12 месяцев, чтобы получить право на приобретение недвижимости в Пекине, сообщает портал OPP.org.uk. Однако после совместного заседания Комитета по муниципальному строительству Пекина, Финансового бюро и Комиссии по развитию и реформированию КНР требования о годичном проживании и ограничениях по типу приобретаемой недвижимости были сняты сроком на один год.

По данным Министерства финансов Китая, на долю приобретения недвижимости в Пекине иностранцами приходилось 8% от общего объема сделок с недвижимостью в городе. После введения вышеупомянутых ограничений количество сделок с привлечением зарубежного капитала сократилось до 0,5%. Кроме того, как сообщает Министерство торговли КНР, объемы прямых иностранных инвестиций в страну в ноябре и декабре 2008 года снизились, что также способствовало отмене вышеназванных ограничений по приобретению недвижимости в Пекине иностранцами (по материалам Prian.ru).

Официально по-прежнему существуют такие ограничения, как запрет на покупку более 1 квартиры, на сдачу жилплощади в аренду или для использования в коммерческих целях, но многие города и провинции на местном уровне меняют эти правила, так что фактически у каждого из нас сегодня есть возможность купить несколько квартир, сразу же поселить в них жильцов или же открыть там рабочий офис. Причем совершенно легально, ни коим образом не противореча своими действиями законодательству местных органов власти.

- Иностранцы могут покупать в Китае все объекты недвижимости кроме дешевого жилья для малообеспеченных.

- Да, могут. Китай не вводит особых ограничений в получении иностранцами таких кредитов. Китайские граждане, обладающие полной гражданской дееспособностью, а также иностранцы, имеющие действующие документы о праве проживания в Китае и источники капитала для погашения займов по кредитам, могут подать в банк заявление о получении ссуды. В настоящее время все банки Китая и зарегистрированные в Китае иностранные банки выдают иностранцам ипотечную ссуду на покупку недвижимости.

Чтобы получить кредит на покупку недвижимости в Китае, иностранцы должны удовлетворять следующим условиям: обладать легальным статусом; иметь стабильный доход и возможность погашения займа и уплаты процентов; не иметь нежелательных сведений о просроченных кредитах и т.п.; обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже недвижимости, которая имеет четкий правовой статус собственности и может обращаться на риэлтерском рынке; иметь собственный капитал в размере не менее 20% от цены недвижимости; может предоставить эффективную гарантию, признанную банком, выдающим ссуду. Следует отметить, что банки предъявляют неодинаковые условия иностранцам для выдачи им конкретные требования. По правилу, срок полного погашения кредита не должен превышать 30 лет.